案例事實
台中陳小姐在108年9月2日將房屋出租給房客，雙方約定前2年每月租金是3萬元，押金是6萬元，租金必須在每月5日前繳納。陳小姐的房客卻在109年11月5日起開始不繳房租也不搬走，陳小姐先是以房客先前支付的押金來抵償房租，但是一直等到110年2月房客還是沒有繳房租，陳小姐只好向台中地院提起訴訟，表示要終止租約並請求房客遷走騰空房屋及給付積欠的租金。法官審酌雙方所簽定的租賃契約，認為陳小姐請求有理，判決房客應給付陳小姐積欠的租金及不當得利共15萬元，並應將房屋返還給陳小姐。
案例解析
依照民法租賃契約之規定，承租人有支付租金及租賃物返還之義務。出租人對於承租人未給付租金時，可以依照民法規定，定相當期限催告承租人支付租金，在此期限內，承租人若是仍然未支付，出租人可以終止契約。也就是說，在出租人定相當期限催告後，承租人都未繳納租金，出租人可以終止契約，並且請求承租人返還租賃物及給付積欠的租金。
本案例中，承租人未繳租金已達2期，出租人催告請求支付，承租人仍然未支付，出租人便提告，說明要終止契約及請求應給付的租金，本案法官認為承租人確實沒有支付租金，也未在房東催告期限內支付，故判決雙方租賃契約終止，承租人應給付積欠的租金，並且返還承租物。
民法規定租賃契約的雙方都負有義務，出租人(也就是房東)負有交付保持義務、修繕義務、瑕疵擔保義務及負擔稅捐的義務；而承租人(也就是租客)負有支付租金義務、保管義務及租賃物返還義務。提醒民眾在租賃時，不管是房東還是租客都要遵守這些義務，否則雙方是可以向對方做請求的唷。
相關法條
【民法 第440條】
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
【 民法 第455條 】
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
【 民法 第179條 】
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
【 土地法 第 100 條 】
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
判決書節錄
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（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；出租人於承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，得收回房屋；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條及土地法第100條第3款定有明文。被告自109年11月起即未按期繳納租金，因被告遲付租金之總額已逾2個月，故原告主張以本件起訴狀繕本之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，核屬適法，兩造間租約已於被告收受起訴狀繕本之日即110年2月15日終止甚明（見本院卷第19頁），被告依法應遷讓返還系爭房屋予原告。又至兩造間租約終止時，經扣除兩個月押租金後，被告共積欠110年1-2月之租金共6萬元未付，故依約應給付予原告。
（三）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上
字第1695號判例意旨參照）。經查，被告自兩造間租約終止後即無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致原告受有損害，堪以認定。是原告主張被告應就租約110年2月15日終止後，至110年5月13日開庭時，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於3個月租金不當得利即9萬元，返還予原告，乃屬有理。
四、綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋；被告應給付原告15萬元（6萬元＋9萬元＝15萬元），均有理由，應予准許。
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房客積欠房租又不肯搬走時，房東是可以向法院提起遷讓房屋的民事訴訟，如果您有租賃方面的法律問題，歡迎與我們聯絡進行諮詢！