案例事實
簡先生向葉小姐承租房屋經營餐廳，租期從108年10月1日起至110年9月30日止，租金為每月4萬7,000元，簡先生並先給付押租金9萬元及108年10月至109年9月的租金。不料受疫情影響，餐廳幾乎沒有來客而無法繼續經營，簡先生便與房東葉小姐合意提前於109年8月31日終止租約，但房東葉小姐不願返還已收取的押租金9萬元及預付的109年9月份租金4萬7,000元，簡先生便向桃園地院提告請求返還。房東葉小姐則主張是簡先生單方面終止租約，所以應該依照租約給付1個月租金額的違約金，而且簡先生沒有將房屋回復原狀，應該賠償回復原狀的費用4萬5,000元及不能即時將房屋出租的租金4萬7,000元損失。法官審酌後，認為租約是由簡先生方單方終止的，房東葉小姐並未同意終止，而簡先生承租後所加裝的輕鋼架、夾層跟壁貼，退租時都沒有移除掉，房東葉小姐因此得僱工拆除，所以簡先生要賠償違約金4萬7,000元及回復原狀的費用4萬5,000元，總共9萬2,000元；而葉小姐則應返還之押租金9萬元及預收的租金4萬7,000元共計13萬7,000元。二者抵銷後，應由房東葉小姐返還簡先生4萬5,000元。
案例解析
依照民法規定，租賃契約之雙方於期限屆滿前如要終止契約，需先通知對方，並且雙方合意終止時間後終止契約。且終止契約後，承租人負有返還租賃物之義務而出租人則有返還押金之義務。對於終止後始到期的租金，出租人已經受領者，依照民法規定，出租人應該返還。
本案例中，簡先生與葉小姐簽訂的租約內有規定，按依約定得終止租約者，租賃之一方應於1 個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1 個月租金額之違約金。簡先生雖於109年8月13日以存證信函通知房東要提前終止租約，109年9月30日後不再續租，但雙方後續聯絡上皆是以109年8月31日終止租約為前提在接洽，而且簡先生確實也在8月31日返還房屋，因此法官認定實際終止租約日109年8月31日，而簡先生是在109年8月13日通知房東終止租約，未符合1個月前通知的規定，所以須賠償違約金。
又雙方租約中規定，按房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。不論是依民法規定或雙方租賃契約約定，簡先生在退租時，都應該先將房屋回復原狀再返還給房東。法官比對房屋承租前後的照片後，認為簡先生確實沒有將房屋回復到承租前的屋況，所以准許房東葉小姐請求僱工將房屋回復原狀的費用。至於房東葉小姐主張因為房屋未回復原狀使她無法及時再將房屋出租，而請求簡先生賠償損失，由於沒有證據佐證再加上葉小姐在租約終止翌日馬上又跟他人另訂租約，所以法官認為未回復原狀並沒有妨礙葉小姐再出租房屋，簡先生不需要賠償。而既然租約已於109年8月31日終止，葉小姐須返還簡先生預付的109年9月份租金及用來擔保承租人履行租賃債務的押租金。
所謂抵銷，係指被告在訴訟上主張對原告有債權，而以該債權與原告對被告的債權相互抵銷作為抗辯的方法。而本案例中，簡先生及葉小姐雙方都負有返還金錢之義務，雙方之金錢債務抵銷後，葉小姐應返還差額4萬5,000元給簡先生。
相關法條
【 民法 第334條(抵銷) 】
二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。
前項特約，不得對抗善意第三人。
【 民法 第453條 】
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
【 民法 第454條 】
租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。
【 民法 第455條 】
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
判決書節錄
⋯按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項本文亦有明定。查系爭租約業經原告單方提前於109 年8 月31日終止，已如上述，則抗辯應以原告債務不履行而生之違約金與損害賠償抵充已收押租金及抵銷預收租金之被告，即應就上述有利於己之事實，負舉證責任。⋯
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